買方履約保證
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什麼是信託履約保證  履約保證和傳統方式比較  履約保證對屋主權益保障  履約保證相關契約書  信託履約保證疑問解答

一 前言
時下仲介公司到處林立,每個業者都宣稱自己的服務好,效率佳,但其中做法各有不同,素質參差不齊,如果沒有選對仲介公司,不但徒增困擾,更可能引來不必要的麻煩,您可以透過以下幾點去了解,您所選擇的是不是優質的仲介公司。
二 不動產交易安全ESCROW -- 買賣價金信託履約保證
「ESCROW」是美國及諸多先進國家施行多年的不動產交易安全制度,其特色係在不動產交易過程中,由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件,並依據買賣當事人所簽署的契約內容,執行價金與產權的交付任務,以確保交易過程的透明化與安全性。 

僑馥建築經理公司特別參研前述的安全機制,創新國內的不動產交易安全新模式,強調真正能彰顯消費者與不動產經紀業權益的三項特點: 

1.本項交易安全係由與不動產經紀業無任何隸屬或投資關係的僑馥建築經理公司全責管控,立場公正、鮮明並具專業素質。 
2.買賣價金係依信託法的規範分帳列管,價金的管理具透明化與獨立性,強化價金管理的公正性與安全性。 
3.物件承作條件寬廣,作業迅速具實務彈性,並將主導產權作業的地政士,納入整體交易安全規範的運作機制內,使其交易輔助人的角色更具公正與獨立性。
三、「不動產交易安全ESCROW -- 買賣價金信託履約保證」體系圖
四、「不動產交易安全ESCROW -- 買賣價金信託履約保證」作業流程概示
實施買賣價金信託履約保證,將買賣的風險降至最低,讓您賣的安心,買的放心



項 目 實施買賣價金信託履約保證 一般方式買賣
帳戶專賣管理 (1)仲介服務費 (2)增值稅 皆由專戶準備並繳付 屋主另行準備
親自到場次數 2次 4次
保證本票 完稅時,開立與尾款同額之本票(受款人為保證銀行),買方不貸款時則免開立 完稅時,開立與尾款同額之本票(受款人為賣方)
尾款支付 當尾款大於貸款金額需於完稅時將差額連同完稅款匯入專戶 交屋前支付
保證單位 僑馥建經
風險 較高
保證責任 (1)買方貸款額度不足等因素導致無法履行合約可以回復產權 
(2)產權無法回復,照價賠償屋主
自行承擔

  
當賣方依約將產權移轉至買方名下後,若發生可歸責於買方之因 素致其未能配合結清尾款(或買方之貸款業經核撥卻發生買方惡意 違約不給付)並解除買賣契約且無法回復產權至賣方名下時,即由 僑馥建經代替買方負擔其未能給付之價金,確保賣方能完整取得 出售房地所應得之全部價金。 在賣方依約將產權移轉至買方名下 前,若發生可歸責於買方之因素致解除買賣契約時,即由僑馥建 經公司依據買賣契約書之約定,結算專戶價金後交付賣方沒收。

履保申請書
履保保證書
 

1. 什麼是「ESCROW」?
「ESCROW」是美國及諸多先進國家施行多年的不動產交易安全制度,其特色係在 不動產交易過程中,由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件,並依據買賣 當事人所簽署的契約內容,執行價金與產權的交付任務,以確保交易過程的透明化 與安全性。其執行單位為「ESCROW 公司」,屬民間營利性質之法人。

2.什麼是買賣價金信託履約保證?
由專業全職且與不動產經紀業無任何投資或隸屬關係的僑馥建經,擔任公正客觀 的交易監督角色,並將買賣價金以信託的方式保管於銀行,確保買賣價金安全無虞。

3.履約保證對買賣價金保障的範圍?
買賣雙方簽定的成交總價即是履約保證的價金保證範圍,任何依約並經僑馥建經公司認證後所動支的款項皆受到完整的給付或返還的保障。惟在此範圍外的款項及當事人特別約定動支且不受保障的款項,則與履約保證責任無關,例如違約懲罰、損害賠償、契稅、房屋地價稅等等依約依交易習慣不屬於買賣價金之項目。

4.辦理履約保證的地政士(代書)資格?
凡履約保證案件關於產權移轉之作業概由僑馥建經公司之特約地政士(代書)負責辦理,買賣方若指定非僑馥建經公司之特約地政士(代書)洽辦恕不受理。 

5.如何確認特約地政士資格?
查看由僑馥建經公司核發之「特約地政士證書」、「特約地政士資格證」及買賣簽約時所出具的契約書表內容,本公司不提供上述文件予非特約之地政士。或至僑馥建經公司網站之特約地政士查詢處查詢,或向僑馥建經公司電詢查證(02)2627-1926。

6.履約保證的專用契約文書?
每一件辦理履約保證的不動產買賣都應具備下列三樣文書 : 
(1). 履約保證專用不動產買賣契約書,乙式四聯。 
(2). 保證書二張,正本由買賣方完成簽約時各執乙張存憑。 
(3). 履約保證申請書,乙式四聯。 以上文書皆可事先向房仲業或地政士要求審閱以充分明瞭相關之權益。

7.買方如何給付價金?
除簽約金(第一期款)外,買方應自行依約將後續期款存匯入指定的信託專戶,僑馥建經公司備有「履約保證存匯提示卡」做為買方付款作業之參照,買方簽約時可向地政士索取。

8.價金給付之特殊限制?
買方若無須辦理貸款,應於給付完稅款(第三期款)時併同將尾款付清,不可有任何款項於完稅後才給付。買方如須辦理貸款,則於完稅前應配合完成向金融機構借款對保之手續、開立與尾款同額之擔保本票、簽立貸款撥款同意書,貸款額度與價金尾款若有差額應付清差額後始可辦理完稅、產權移轉作業。

9.賣方如何收取款項?
履約保證的專戶款項撥付一律依金融機構的匯款系統為之。賣方點交完成經確認後,專戶款項即由銀行直接電匯至賣方指定之金融機構帳戶內,在營業時間內跨行匯款正常時間約半個工作天。

10.如何查證匯款無誤或專戶款項收支結餘?
可至僑馥建經公司網站買賣方查詢專區之案件狀態查詢處查詢,依畫面欄位選擇身分別,並輸入身分證件號碼、專屬帳號(保証號碼)以及撮合成交之仲介品牌即可。或電詢僑馥建經公司履約保證專案人員,並請告知案件專屬帳號(保証號碼)、地政士姓名及買賣當事人姓名,專案人員可立即由電腦系統查詢告知明細內容,亦可要求列印「價金存入明細資料」寄交存查。惟若買方係以票據給付者,依程序應完成託收、交換、兌現,實際入帳時間依付款地及發票日期之個別狀況有所不同。

11.專戶款項之利息如何計算與匯款手續費用負擔?
凡申辦僑馥建經公司履約保證之案件,全面依照價金信託銀行牌告之「活期存款」利率計息予客戶,案件進行中之所有匯款手續費用皆由僑馥建經公司吸收。

12.買賣雙方對權利義務之履行有爭議時?
履約保證係對買賣價金之權益負確保之責,買賣雙方所爭議之主體若係買賣價金有關之情事,則應來函通知僑馥建經公司表明主張,由僑馥建經公司依約執行專戶價金之撥付或返還之作業。

13.買賣雙方進行違約情事處理時關於價金之管理?
買賣過程中若發生任何爭議或訴訟情事,於買賣雙方進行協商過程中或已進入司法程序等待確定判決前,買賣程序應暫停,專戶之款項亦不得進行任何撥付作業,概依買賣雙方協商或確定判決之結果由僑馥建經公司依約執行專戶款項之撥付或返還作業。 

14.辦理履約保證過程買賣雙方應簽署之文件?
(1).簽約時買賣雙方應於履約保證專用之買賣契約書及「履約保證申請書」上親自簽名。 
(2).點交結案前賣方應於僑馥建經公司所列送之「履約保證專戶收支明細表暨點交證明書」上簽名確認款項細目。